Albert Jan Knol (BDO): ‘Klimaatrisico’s vastgoed horen op de balans te staan’

De discussie over het meenemen van klimaatrisico’s in de prijzen van vastgoed raakt een veel grotere uitdaging dan alleen het beprijzen van die risico’s. Een groeiend deel van de economische werkelijkheid staat simpelweg niet op de balans. Daarvoor waarschuwt Albert Jan Knol, Partner Sustainability bij BDO Nederland.

“Organisaties moeten klimaatrisico’s én klimaatbestendigheid vertalen naar toekomstige economische waarde in plaats van alleen te kijken naar actuele marktprijzen”, aldus Knol.

Beleggers en financiers hebben een punt

De discussie over klimaatrisico’s in vastgoed laat volgens hem zien dat verschillende spelers vanuit een andere definitie van waarde kijken. “Taxateurs hebben gelijk wanneer zij stellen dat het hun taak is om de markt te volgen. Waarderingen zijn gebaseerd op transacties en niet op toekomstige niet financiële data. Maar tegelijkertijd hebben beleggers, financiers en verzekeraars een punt, als ze stellen dat klimaatrisico’s nog onvoldoende in prijzen zijn verwerkt.”

Daarmee verschuift de aandacht vaak naar de verkeerde vraag, aldus Knol. “De juiste vraag is niet hoeveel procent een pand vandaag minder waard zou moeten zijn door overstromingsrisico, droogte of bodemdaling. De relevante vraag is welke toekomstige waarde behouden blijft en welke verloren dreigt te gaan.”

Waarde ontstaat niet pas wanneer de markt haar erkent

Klimaatverandering maakt duidelijk dat waarde niet pas ontstaat wanneer de markt haar erkent, vervolgt Knol. “Een logistiek centrum kan vandaag volledig functioneren en goed verhuurd zijn. Toch kan hetzelfde object over enkele jaren worden geconfronteerd met hogere verzekeringspremies, extra onderhoud, operationele verstoringen of investeringen in waterbeheer. Die kosten zijn economisch reëel, ook als ze vandaag nog niet zichtbaar zijn in de marktprijs.”

Maar het gaat niet alleen om risico’s, gaat Knol verder. Het debat richt zich volgens hem te vaak op mogelijk waardeverlies. “Terwijl de kansen minstens zo interessant zijn. Bedrijventerreinen die investeren in waterberging, vergroening en klimaatadaptatie creëren vaak meerwaarde. De kans op schade neemt af, de levensduur van vastgoed wordt verlengd, de verzekerbaarheid verbetert en toekomstige kasstromen worden stabieler. Dat zijn factoren die uiteindelijk financiële waarde vertegenwoordigen.”

Meenemen in besluitvorming

Bestuurders, beleggers, financiers en toezichthouders moeten deze factoren steeds nadrukkelijker meenemen in besluitvorming, aldus Knol. Waterbeschikbaarheid, hitte en klimaatbestendigheid ontwikkelen zich snel tot economische waardedrijvers.

Knol: “De geschiedenis laat zien dat markten fundamentele veranderingen vaak pas erkennen nadat schade zichtbaar is geworden. Juist daarom moeten organisaties nu verder kijken dan historische transacties en huidige prijzen. De uitdaging is niet om duurzaamheidsrisico’s en -kansen simpelweg te signaleren, maar ook te vertalen naar economische waarde. Want uiteindelijk gaat het niet om wat vastgoed vandaag waard is, maar om welke waarde morgen behouden blijft. Deze balans blijft nog te vaak verborgen.”