Is verhuurde woning als box 3-belegging fiscaal aantrekkelijk?!

Door Mr. Peter Bregman RB

De box 3-heffing voor de wat kleinere vermogens is inmiddels enigszins verzacht door verhoging van de vrijstelling en de invoering van een schijventarief, maar zelfs een verondersteld rendement van circa 2% is bij spaartegoeden momenteel niet haalbaar. 

Een tweede woning voor de verhuur op lange termijn
De aankoop van een tweede woning met als doel om deze te verhuren kan een goed alternatief zijn. Ik doel hierbij niet op kortdurende verhuur voor recreatie, maar op langlopende verhuur. Voorbeeld: u beschikt over een vermogen van € 50.000 en u gebruikt dit voor de aankoop van een tweede woning van € 200.000. U leent hiervoor € 150.000 van de bank tegen 4% rente. U ontvangt € 10.000 huur en u betaalt € 6.000 rente en € 2.000  eigenaarslasten. Per saldo blijft er € 2.000 over.

Waardering verhuurde woningen voor box 3
Fiscaal worden verhuurde (tweede) woningen in de regel gewaardeerd tegen de WOZ-waarde.  Echter ingeval van huurbescherming wordt de woning, afhankelijk van de overeengekomen huur, gewaardeerd op een percentage tussen 45% en 85% van de WOZ waarde. Zo mag u een woning met een WOZ-waarde van € 200.000 en een jaarhuur van € 10.000 waarderen op 67%, ofwel € 134.000. Tegenover dit bezit in mag u in box 3 de lening van de bank van € 150.000 als schuld opvoeren. Per saldo leidt dit tot een aftrekpost in box 3, zodat u over dit bezit geen belasting betaalt. Het bruto-rendement van € 2.000 is gelijk aan het netto rendement en dat komt neer op 4% van de € 50.000 die u zelf hebt geïnvesteerd. 

Verhuur aan studerend kind: mes snijdt aan twee kanten
Bij de verhuur van een studentenwoning aan uw studerende kind kan het mes zelfs aan meerdere kanten snijden. In plaats van huur betalen aan een derde, ontvangt u huur van uw kind waarvan u de hoogte binnen zekere grenzen zelf kunt bepalen. Hoe lager de huur, des te lager de waardering in box 3. Indien er sprake is van een onzakelijke huurprijs, wordt de waarde in box 3 echter gesteld op 62%. 

Waardestijging woning onbelast, waardedaling niet aftrekbaar
Tenslotte: een verhuurde woning is in de regel een waardevast bezit. En indien u deze te zijner tijd met winst verkoopt, mag u deze winst belastingvrij incasseren. Bij een verlies mag u overigens ook niets aftrekken. 

Neem bij vragen gerust vrijblijvend contact met mij op. 

Mr. Peter Bregman RB van PM | Ondernemend te Heerde is fiscaal specialist bij Fiscaalconsult. Zijn specialisme(n): DGA-problematiek, rechtsvormkeuze, samenwerking, familiebedrijven, mediation