Toch overdrachtsbelasting bij aandelenoverdracht nieuw onroerend goed

Door Carola van Vilsteren

Projectontwikkelaars of andere partijen die nieuw onroerend goed laten bouwen worden vanaf 2024 mogelijk geconfronteerd met extra lasten (met name ten behoeve van BTW-vrijgesteld gebruik). Dat blijkt uit het gepubliceerde wetsvoorstel ‘Internetconsultatie aanpassing samenloopvrijstelling’ van het Ministerie van Financiën.’ Het wetsvoorstel heeft betrekking op het overdragen van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) waarin zich één of meer ‘nieuwe’ onroerende zaken (gebouwen die maximaal 2 jaar geleden voor het eerst in gebruik zijn genomen en BTW-bouwterreinen) bevinden. De levering van deze ‘nieuwe’ onroerende zaken is belast met BTW bij een levering van het onroerend goed zelf. Voor de overdrachtsbelasting geldt daarbij doorgaans de samenloopvrijstelling. 

Middels een beroep op de zogeheten ‘doorkijkarresten’ van de Hoge Raad is er op dit moment bij verkrijging van een aandelenbelang in een OZR met dergelijk onroerend goed geen BTW en ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De gedachte van de Hoge Raad achter deze rechtspraak is dat het vervreemden van aandelen voor de overdrachtsbelasting niet ongunstiger mag worden behandeld dan de levering van de onroerende zaken zelf. In een dergelijke situatie mag voor de overdrachtsbelasting door de aandelen heen worden gekeken. Als bij de rechtstreekse levering van het onderliggende onroerend goed de samenloopvrijstelling van toepassing zou zijn, is deze vrijstelling ook van toepassing bij de verkrijging van de aandelen in een OZR (voor zover het nieuw onroerend goed betreft). 

Wetsaanpassing 2025

De wetgever is van mening dat dit tot ongewenste situaties leidt. Bij de levering van onroerend goed is namelijk BTW verschuldigd. Dat is bij de verkoop van aandelen niet het geval. Bij de verkrijging van aandelen in een OZR wordt dus geen BTW en geen overdrachtsbelasting betaalt. 

De wetgever heeft voorgesteld om met ingang van 1 januari 2025 de verkrijgingen van een gekwalificeerd belang in een OZR met één of meer nieuwe onroerende zaken niet (meer) in aanmerking te laten komen voor deze samenloopvrijstelling. Door de invoering van dit wetsvoorstel wordt de verkrijging van een kwalificerend belang van aandelen in een OZR met ‘nieuwe’ onroerende zaken vanaf 2025 belast met overdrachtsbelasting. Na een wijziging van het wetsvoorstel is dit uitsluitend het geval in situaties bij de verkrijging van een dergelijk aandelenbelang in een Vastgoed-BV met nieuw vastgoed zal dan alleen gelden in situatie dat dit nieuwe vastgoed op het moment van verkrijging en gedurende twee jaren na het moment van verkrijging voor meer dan 10% gebruikt zal worden voor BTW-vrijgestelde prestaties. Het overdrachtsbelastingtarief tijdens de verkrijging van een dergelijk aandelenbelang in een Vastgoed-BV met nieuw vastgoed zal dan  4% overdrachtsbelasting (over de waarde van het vastgoed zijn) zijn.

Overgangsrecht

Er is overgangsrecht opgenomen voor vastgoedaandelentransacties die de betrokken partijen voor 19 september 2023 om 15:15 uur schriftelijk zijn overeengekomen, bijvoorbeeld door middel van een zogenoemde intentieovereenkomst. Hieraan zijn de voorwaarden verbonden dat a) de intentieovereenkomst is gesloten vóór 19 september 2023 om 15:15 uur, b) binnen drie maanden na 1 januari 2024 van deze intentieovereenkomst melding is gedaan door de beoogde verkrijger bij de inspecteur (dit geschiedt door bij het vereiste verzoek om toepassing van het overgangsrecht een afschrift van de betreffende overeenkomst mee te zenden) en c) dat aannemelijk is dat het sluiten van de intentieovereenkomst niet hoofdzakelijk is gericht op het gebruikmaken van het overgangsrecht volgens de vrije bewijsleer. Met dit overgangsrecht wordt volgens de wetgever (op basis van de internetconsultatie) voor de meeste gevallen voorkomen dat reeds lopende projecten worden geconfronteerd met een onverwachte heffing waarmee in de fase voorafgaand aan het vaststellen van de intentieovereenkomst geen rekening kon worden gehouden.

Een dergelijke intentieovereenkomst is in de praktijk een document waarbij twee of meer partijen de afspraken over een te realiseren vastgoedproject vastleggen in een of meer overeenkomsten. In de intentieovereenkomst wordt gedetailleerd vastgelegd op welk vastgoedproject de afspraken betrekking hebben alsmede hoe, onder welke voorwaarden en binnen welke termijn dat project wordt gerealiseerd en de aandelentransactie tussen de betrokken partijen zal plaatsvinden. Het overgangsrecht eindigt van rechtswege per 1 januari 2030.

Mr. Carola van Vilsteren is directeur van Van Vilsteren BTW advies. Zij houdt zich bezig met advisering op het gebied van btw, het in kaart brengen van btw-risico’s en het verzorgen van btw-cursussen.