Starter zonder vermogen aangewezen op dorpen

Vooral jonge starters die in hun eentje kopen en weinig spaargeld meebrengen, hebben nog maar weinig keus in de stad. Doorsneestarters die met z’n tweeën een woning kopen, kunnen met hun inkomen een woning met een prijs tot 230.000 euro financieren. De alleenstaande starter kan een woning financieren met een prijs tot 150.000 euro. 

Koopkansen van jonge starters zijn buiten de stad een stuk groter: ongeveer 80 procent van de betaalbare ‘starterswoningen’ staat te koop buiten de 25 grootste steden. Van de top 25 steden zijn Dordrecht, Apeldoorn, Amersfoort, Enschede en Arnhem het meest toegankelijk voor starters. Van de vier grootste steden zijn dit Den Haag en Rotterdam.

Steden zijn in trek, maar voor veel starters onbetaalbaar
Veel jongeren vestigen zich bij voorkeur in een stad, omdat de werkgelegenheid er groter is en er meer te doen is. Prijzen van koopwoningen in de grote steden zijn relatief hard gestegen in vergelijking met de rest van Nederland. De gemiddelde prijs van een Amsterdamse woning steeg in de afgelopen vijf jaar bijvoorbeeld met 65 procent, en  woningprijzen in Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen in diezelfde periode met meer dan 40 procent. Gemiddeld ging de prijs van de Nederlandse koopwoning met 27 procent omhoog.

‘Starterwoning’ kost tussen de 150.000 en 230.000 euro
Wie is de jonge starter op de woningmarkt en hoeveel hebben ze te besteden? Ongeveer 70 procent van de starters op de koopwoningmarkt is tussen de 25 en 35 jaar. De meesten van hen kopen als ze 26 jaar zijn. Het modale bruto-inkomen van jonge tweepersoonshuishouden (met een kostwinner onder de 35 jaar) is 52.100 euro per jaar. Hiermee kunnen zij een hypotheek van maximaal 230.000 euro afsluiten. 

Jonge eenpersoonshuishoudens verdienen met 34.400 euro gemiddeld een stuk minder en kunnen maximaal een hypotheek van 150.000 euro afsluiten. Ook als starters de volledige waarde van een woning financieren met een hypotheek, hebben zij rond de 5 procent van de woningwaarde nodig voor het betalen van de kosten koper (o.a. overdrachtsbelasting van 2 procent en notariskosten) en de makelaarskosten. Koopt een startersstel een woning van 230.000 euro, dan komt dit neer op 11.500 euro en daar komen de kosten voor de inrichting en een eventuele makelaarskosten nog bovenop. Veel jonge starters die een woning kopen, houden geen eigen vermogen over om in te leggen in de woning. Ze zijn dus volledig afhankelijk van hun hypotheek voor het financieren van een koopwoning.

Aangewezen op kleine steden en dorpen
Momenteel hebben ongeveer 27.000 woningen van de online te koop staande woningen een vraagprijs van 230.000 euro of minder en zijn dus betaalbaar voor het modale startersstel (26 procent van alle online te koop staande woningen in Nederland). Slechts een op de vijf hiervan (zo’n 6.000 woningen) staat in één van de 25 grootste steden. De alleenstaande starter kan met zijn inkomen minder dan 7.500 woningen van het totale online aanbod financieren (7 procent).  Een nog kleiner deel (zo’n 1.400 woningen) staat in de 25 grootste steden. Starters zijn dus vooral aangewezen op het aanbod in de kleine steden en dorpen.

De meeste starterswoningen in Rotterdam, Den Haag en Tilburg…
Kijken we naar de top 25 steden, dan staan in absolute zin de meeste betaalbare woningen voor startersstellen (vraagprijs onder de €230.000) te koop in de Rotterdam, Den Haag en Tilburg. Voor alleenstaande starters (vraagprijs onder de €150.000) bieden Rotterdam en Den Haag ook de meeste betaalbare woningen aan, met Dordrecht op de derde plek. Utrecht en Amsterdam bieden van de vier grote steden het kleinste aantal betaalbare woningen aan.

… maar concurrentie is hier groot 
De kans dat een starter het winnende bod doet hangt mede af van het aantal huishoudens dat een bod uitbrengt op dezelfde woning. Hoe meer bieders, hoe kleiner de koopkans. Op basis van een eerste inschatting zijn Dordrecht, Apeldoorn, Amersfoort, Enschede en Arnhem de meest toegankelijke steden voor startersstellen. In deze steden is het potentieel aantal starters dat op dezelfde woning biedt lager dan gemiddeld in Nederland. 

Van de vier grote steden is in Den Haag voor starters de concurrentie het kleinst. De concurrentie tussen starters in Amsterdam en Utrecht is het grootst: hier schatten we in dat er per starterswoning gemiddeld meer dan tien potentiële starters een bod willen doen. Voor de alleenstaande starter is het nog moeilijker een betaalbare woning te vinden. In Amsterdam, Almere en Haarlem schatten we in dat er per starterswoning gemiddeld meer dan 100 starters een bod willen doen. Ook in de meeste andere steden is er sprake van extreme krapte. In de meeste steden ligt het aantal starters dat een bod wil doen op dezelfde woning onder de 150.000 euro gemiddeld tussen de tien en vijftig.

Wel kansen buiten de 25 grootste steden
Wat betekent dit voor jonge starters? Er zijn drie mogelijkheden: huren in de grote steden, kopen in de minst krappe steden of kopen in kleine steden en dorpen. Daarbij is er een groep starters die wel  voldoende eigen vermogen kan inbrengen om een woning te kopen.  Steden waarvan wij verwachten dat ze een alternatief zullen worden voor de meest krappe steden zijn: Rotterdam, Den Haag, Dordrecht, Alphen aan den Rijn en Zoetermeer voor Leiden; Alkmaar voor Amsterdam; Arnhem, Apeldoorn, Amersfoort en Nijmegen voor Utrecht en Tilburg als alternatief voor Eindhoven. Ook zullen starters vaker kiezen voor een dorp of kleine stad direct rond de steden, deze beweging is rond Amsterdam en Utrecht al duidelijk zichtbaar.

Bron: ING Economisch Bureau