Reserverings- en koopovereenkomst woning buitenland

Exclusiviteit makelaar
Als een woning in Nederland wordt aangeboden via een makelaar, dan biedt de makelaar de woning exclusief aan, op uitzonderingen na. In het buitenland werkt het systeem meestal anders. Het kan heel goed zijn dat een juridische eigenaar meerdere makelaars inschakelt om de woning op de markt aan te bieden tegen soms zelfs verschillende verkoopprijzen. Dit heeft mede met de strategie van de makelaar te maken. Van exclusiviteit is zelden sprake. Om de verkoopkans te vergroten, kan de makelaar met een mandaat (een mandaat is de bevoegdheid om in naam van een ander te handelen, maar zonder de daarbij horende verantwoordelijkheid), derde partijen inschakelen. Dit kunnen bijvoorbeeld agenten zijn in het buitenland. Zo kan het voorkomen dat één bestaande woning door tientallen verschillende partijen wordt aangeboden, waarbij de vraagprijzen kunnen variëren.

Nogal wat makelaars claimen exclusiviteit te hebben als het gaat om het aanbieden van nieuwbouwwoningen namens een projectontwikkelaar. Als een makelaar, die actief is met verkoop van nieuwbouwprojecten in het buitenland, aangeeft dat hij of zij het betreffende project exclusief aanbiedt, dan dient er een overeenkomst te zijn met de projectontwikkelaar. En zelfs dan blijkt in de praktijk dat de overeenkomst uitsluitend geldt voor bijvoorbeeld Nederland of de Benelux. Als Nederlanders zich in de regio van het nieuwbouwproject oriënteren, dan blijken er toch meerdere makelaars te zijn die hetzelfde project aanbieden. Dan heeft exclusiviteit toch weer een andere betekenis.

Pas op voor internetaanbieders die geen woningen in portefeuille hebben, maar uitsluitend via XML-feeds woningen aanbieden zonder de makelaar te vermelden, die wel over een mandaat beschikt. U heeft het niet altijd direct in de gaten, maar als de makelaar de regio niet kent waar u zich oriënteert, de taal, de lokale gewoontes en het koopproces niet beheerst, dan heeft deze makelaar geen enkele toegevoegde waarde. De deskundige makelaar kan u juist behoeden voor een foutieve aankoop, waar u later spijt van krijgt. Leden kunnen via Mondi een antecedentenonderzoek laten verrichten naar partijen die actief zijn op de internationale vastgoedmarkt en zich richten op Belgen en Nederlanders. Raadpleeg hiervoor het Mondi beoordelingssysteem.

Een reserveringsovereenkomst
De aankoop van een huis in Nederland bestaat uit verschillende stadia. Het eerste is de 'optie'; een toezegging tussen de koper en verkoper. De koper kan het object kopen tegen een overeengekomen prijs binnen een afgesproken periode. De koper kan in deze periode alsnog beslissen om de koop te weigeren of te accepteren. Het is belangrijk dat u beseft dat het in andere landen zeker niet vanzelfsprekend is dat u op een vrijblijvende manier tot dergelijke afspraken kunt komen. Zeker niet in de landen waar geen sprake is van exclusiviteit. Daar wordt verwacht dat u een reserveringsovereenkomst tekent en een reserveringsbetaling doet. Daarna wordt de woning uit de verkoop gehaald. Meestal gaat het om een bedrag van 3.000 tot 10.000 euro, mede afhankelijk van het aankoopbedrag. Het reserveringsbedrag wordt uiteindelijk in mindering gebracht op de aankoopsom. Ziet u uiteindelijk af van aankoop en hebt u nog geen koopovereenkomst getekend, dat bent u het reserveringsbedrag kwijt.

Een (voorlopige) koopovereenkomst 
Het woord ‘voorlopig’ geeft de indruk dat kopers nog alle mogelijkheden hebben om van de koop af te zien. Dat is niet het geval. Althans niet zonder financiële consequenties. Afgezien van de wettelijke bedenktijd die de consument-koper in sommige landen heeft, is er echter weinig voorlopigs aan het sluiten van een koopovereenkomst. Teken dus nooit voordat u tot een weloverwogen aankoopbeslissing bent gekomen. Koop in het buitenland nooit zonder onderzoek te laten verrichten;
–    Van wie u daadwerkelijk koopt;
–    Wat u daadwerkelijk koopt;
–    Naar addertjes onder het gras.

Hiervoor adviseert Mondi altijd een onafhankelijke en betrouwbare advocaat in te schakelen. De verkopende makelaar of projectontwikkelaar kan u een advocaat aanbevelen, maar besef wel dat deze advocaat nooit twee belangen mag dienen. 

Met een platte vertaling van een koopovereenkomst in een ‘vreemde’ taal moet u extra alert zijn. Kleine nuanceverschillen kunnen grote gevolgen hebben. Bespaar dus nooit op deskundigheid!

Rob Smolders is directeur van Mondi, belangenorganisatie voor aspirant-kopers en eigenaren van vastgoed en beleggingsobjecten in het binnen- en buitenland