Nieuwe regel Airbnb kost Amsterdamse huiseigenaren flink

Dit blijkt uit een nieuwe analyse van het ING Economisch Bureau. 

Het maximaal aantal dagen voor vakantieverhuur is sinds dit jaar gehalveerd van 60 naar 30 dagen. Hierdoor halveren de inkomsten die woningeigenaren mogen verdienen via platforms als Airbnb.

Nieuwe regel halveert toegestane inkomsten van Amsterdamse vakantieverhuur
Tot voor kort mochten Amsterdamse woningeigenaren hun woning maximaal 60 dagen aan toeristen verhuren via platforms als Airbnb en Booking.com. Dit maximum aantal is vanaf 1 januari gehalveerd: eigenaars van Amsterdamse woningen mogen hun woning nu nog voor maximaal 30 dagen aan toeristen verhuren. Dit zorgt ervoor dat het inkomen dat woningeigenaren kunnen verdienen met vakantieverhuur halveert.

Inkomsten van vakantieverhuur drijven Amsterdamse huizenprijs op
De extra verhuurinkomsten drijven de woningprijzen in toeristische wijken van Amsterdam op. Huizenkopers die van structurele Airbnb-inkomsten uitgaan, zullen namelijk bereid zijn een hogere prijs te bieden voor een woning dan zonder deze inkomsten. Voor januari 2019 konden Amsterdamse verhuurders in toeristische wijken met 60 dagen Airbnb-verhuur gemiddeld zo’n 350 euro netto per maand verdienen. Met dit bedrag konden woningeigenaren in toeristische wijken van Amsterdam de netto maandelijkse lasten van een hypotheek van ruim 100.000 euro dragen zonder hiermee hun netto maandlasten te verhogen. Dat is een bovengrens aan het prijseffect van Airbnb in toeristische Amsterdamse wijken.

Een dergelijke analyse maakte het ING Economisch Bureau al in 2016. Een recente studie naar de huizenprijzen in Los Angeles bevestigt dat Airbnb de huizenprijzen opdrijft. In toeristische gebieden is dit effect groter. De onderzoekers vinden in toeristische wijken een prijseffect tussen de 10-14 procent.

Halvering inkomsten brengt bovengrens prijseffect van Airbnb terug naar 60.000 euro
De halvering van het maximum aantal dagen vakantieverhuur brengt de toegestane netto-inkomsten van een Amsterdamse woningeigenaar terug naar zo’n 200 euro per maand. Aannemende dat woningkopers hierom ook hun verwachte Airbnb-inkomsten naar beneden hebben aangepast, zullen woningkopers in toeristische wijken van Amsterdam inschatten dat ze met de netto-opbrengst uit vakantieverhuur de netto maandlasten van ruim 60.000 euro hypotheek kunnen dragen. De invloed van Airbnb op de Amsterdamse huizenprijs in toeristische wijken daalt door de nieuwe regel dus. De bovengrens daalt van rond de 100.000 euro naar rond de 60.000 euro.

Verschuiving naar B&B zorgt voor tegendruk
Eigenaren van Bed & Breakfasts (B&Bs) mogen zoveel overnachtingen per jaar aanbieden als ze willen; voor hen geldt het maximum van 30 dagen vakantieverhuur niet. Het starten van een B&B kan hiermee een manier zijn om hogere inkomsten uit vakantieverhuur te behalen. De gemeente Amsterdam verwacht daarom dat het aantal B&Bs in de hoofdstad zal groeien als gevolg van de nieuwe regel. Het voorgenomen gemeentelijke capaciteitsbeleid voor B&Bs in 2020 zal deze verschuiving van particuliere vakantieverhuur naar B&B’s beperken. Tot die tijd kunnen Amsterdamse woningkopers besluiten een B&B te starten om zo een daling van hun Airbnb-inkomsten te voorkomen. Dit zal dit het effect van de nieuwe regel op de Amsterdamse huizenprijs verkleinen.

Meer toeristen
Nederland is hard op weg naar meer dan 20 miljoen internationale toeristen in 2020 (een groei van 10 procent vergeleken met 2018). Ruim een derde deel van de internationale toeristen verblijft in Amsterdam. Normaalgesproken zal deze groei ook de vraag naar overnachtingen via Airbnb stimuleren. Dit kan de prijs van een overnachting in de hoofdstad opdrijven. Zo bedraagt de gemiddelde prijs van een overnachting via Airbnb momenteel 151 euro, terwijl dit in 2016 nog €130 was. Als het totaal aantal aangeboden overnachtingen in Amsterdam via Airbnb door de nieuwe regel afneemt, kan de prijs van een Airbnb overnachting nog extra stijgen. Dan zullen de netto Airbnb-inkomsten hoger uitvallen dan in de huidige berekening. Dit zal het effect van de nieuwe regel op de Amsterdamse huizenprijs verminderen.

Ruimte om meer te bieden
De Amsterdamse koper die meer wil bieden voor een woning, kan dit doen door spaargeld, overwaarde of een schenking in te brengen of door een hogere hypotheek af te sluiten. Het inkomen moet hier in het laatste geval wel de ruimte voor bieden. Uit een analyse door onderzoekers van het NIBUD blijkt dat 58 procent van de Nederlandse woningkopers tussen 2012 en 2015 minder leende dan wettelijk toegestaan op basis van hun inkomen. Dit maakt het aannemelijk dat een substantieel deel van de Amsterdamse kopers de mogelijkheid heeft om opbrengsten van vakantieverhuur in te zetten om een hogere prijs te bieden voor een woning.