Klacht: accountant zag verschil tussen bruto en netto huuropbrengsten over het hoofd

Niet kritisch genoeg

In plaats van de 147.000 euro die was geprognotiseerd voor 2016 bijvoorbeeld, brachten de woningen slechts 90.000 op, stelt de advocaat van de beleggers. De accountant die destijds een goedkeurende verklaring bij de prospectus heeft afgegeven, moest op het matje komen bij de Accountantskamer. Volgens de belangenstichting van de investeerders heeft hij zijn onderzoekswerk onvoldoende zelfstandig en kritisch onderzocht volgens de richtlijnen van de NBA: de 3400-norm voor toekomstgerichte financiële informatie. Hij is te makkelijk afgegaan op informatie van het obligatiefonds, stelt de klaagster.

‘Umlegbare Kosten’

Het ging om een project van zeventien woningen voor mensen die afhankelijk zijn van zorg, ten behoeve van twee zorginstellingen net over de grens in Duitsland. Het was een bestaand complex dat door de hoofdinvesteerder is aangekocht. De belangrijkste fout die is gemaakt volgens de stichting: bij de prognose is aan de inkomstenkant de huurprijs ingebracht inclusief de zogenaamde Umlegbare Kosten, oftewel: servicekosten. Maar de eigenaar van het pand moet die kosten zelf weer betalen aan de serviceverlener van het complex. En dat werd niet duidelijk uit de aanbiedingsbrochure.

Een nadere check van lopende huurcontracten, die zouden worden voortgezet, had dit verschil kunnen openbaren, aldus de klaagster. Dat had de accountant (AA) op de kale huurprijs kunnen brengen.

Verboden

De accountant heeft geen inzicht kunnen krijgen in die huurcontracten. Het was hem door het obligatiefonds ook verboden contact op te nemen met de zorginstellingen via welke de huurpenningen worden geregeld. Bovendien dacht hij dat het appartement bij verkoop zonder huurders zouden worden opgeleverd en ging hij uit van de gemiddelde huurprijs die er in de regio geldt. In de informatiebrochure wordt er echter wel gesproken over ‘lopende contracten’ waaruit de verwachte inkomsten zijn afgeleid.

Het was de eerste keer in zijn carrière vanaf 1985 dat de accountant te maken kreeg met een COS-3400-opdracht. Hij liet weten dat hij veel mensen heeft gesproken, ter plekke is geweest en coaching heeft gevraagd bij een collega met ervaring op het gebied van toekomstgericht onderzoek.

Over ongeveer vijftien weken wordt duidelijk of het genoeg is geweest: dan wordt de uitspraak van de Accountantskamer verwacht.

(Zaaknr. 17/1177)

[Door: Petra van Walraven, Juridisch Persbureau Zwolle]