‘Huurprijzen sociale huurwoningen uit balans’

Analyses over scheefwonen gaan doorgaans in op de vraag of het inkomen past bij de huur die de huurder betaalt. Deloitte voegt daar als derde element de huurprijs op basis van de marktwaarde van de woning aan toe. Door middel van data-analyse is gekeken hoe de marktwaarde, de huurprijs en het inkomen zich tot elkaar verhouden. De markthuur kan hoger zijn dan de contracthuur, min of meer gelijk zijn aan of lager zijn dan de contracthuur. Zo zijn er negen categorieën ontstaan met mogelijke situaties. 

Frank ten Have, partner Deloitte Real Estate & Partnerships: “We hebben vanuit economisch perspectief een data-analyse van de sociale woningvoorraad gemaakt. Hieruit blijkt dat een grote groep sociale huurders op basis van zowel de markthuur als hun inkomen meer zou kunnen betalen. Echter is dit praktisch en juridisch gezien lang niet altijd mogelijk, nog los gezien van het beleid. Ook is er een grote groep voor wie de huur juist te hoog is. Het laat echter wel zien dat huursubsidiëring nu zowel via de huurprijs (ca. € 5,3 miljard huurkorting) alsook via het inkomen (ca. € 2,5 miljard huurtoeslag) plaatsvindt.” 

Uit balans

Uit de analyse blijkt dat één van de negen groepen overheerst, namelijk: de groep met een relatief lage contracthuur, zowel ten opzichte van de huur die gevraagd zou kunnen worden voor de woning (markthuur) als ten opzichte van het inkomen van de huidige bewoner(s) (‘inkomenshuur’). De omvang van deze groep is bij de huidige uitgangspunten 45% van de sociale huurders in Nederland. Ook is er een grote groep (23%) waarbij vanuit de markt bezien een hogere huur gevraagd zou kunnen worden, maar waarbij de bewoners de huidige huur al niet of nauwelijks op kunnen brengen. 

Input voor debat

Het onderzoek is bedoeld als input voor debat en beleidsontwikkeling en als opmaat voor verdiepend onderzoek op lokaal niveau. In hoeverre het landelijke beeld dat naar voren komt (on)wenselijk is, wordt in het onderzoek in het midden gelaten. Deloitte wil de discussie voeden zonder deze al direct te voeren. 

Optimaal benutten van de woningvoorraad

Nederland telt zo’n 2,3 miljoen sociale huurwoningen, dit is ongeveer 30% van de totale woningvoorraad. Een belangrijke vraag is hoe die voorraad optimaal benut kan worden. Belangrijk in dit ‘optimaal benutten’ is de betaalbaarheid van de woning, ofwel het evenwicht tussen de huurprijs en het inkomen van de bewoners. Deloitte voegt daar als derde element de huurprijs op basis van de marktwaarde aan toe, ofwel de markthuur.