EY: Gemeenten verliezen steeds minder op grondexploitaties

Voor het eerst sinds 2009 realiseerden gemeenten meer opbrengsten dan het jaar ervoor. De verwachting voor de komende 5 jaren laat nog steeds een verlies zien van € 0,3 – € 2,1 miljard. Hubert Franke, Senior Manager bij EY: ‘Tot 2018 verwachten wij dus een totaal verlies van € 4 tot 6 miljard. Of afzonderlijke gemeenten in staat zullen zijn om (verdere toekomstige) verliezen op te vangen is van een aantal factoren afhankelijk zoals het totale geïnvesteerde vermogen in grondposities, het saldo van de grondexploitaties, de financiële ruimte op de gemeentelijke begroting en ook de ontwikkeling van de regionale woningmarkt. In het kader van dit onderzoek is echter niet naar afzonderlijke gemeentes gekeken. De totale reservepositie van gemeenten blijft vrijwel gelijk, maar de specifieke reserves voor grondexploitaties nemen af. De totale reserves zijn weliswaar toereikend om de risico’s in de grondexploitaties op te vangen, maar gezien de extra taken voor gemeenten en de bijbehorende onzekerheden is het maar de vraag of deze reserves voldoende zijn om alle verliezen van de gemeenten op te vangen.’

Vooruitzichten

Analyse van het planaanbod en de verwachte vraag toont aan dat gemeenten de komende vijf jaar cumulatief nog € 0,3 tot € 2,1 miljard aan verliezen kunnen verwachten. Aeisso Boelman, Senior Consultant bij Fakton: ‘De gesignaleerde potentiële verliezen ontstaan met name op de woningmarkt en bedrijfsterreinenmarkt. Deze bepalen samen 85% tot 90% van het totale verwachte verlies. Vertraging in de afzet van het geplande aanbod en een mismatch in de prijs zorgt voor deze potentiële verliezen.’

Regionale verschillen

EY en Fakton analyseerden ook de regionale verschillen binnen Nederland. Aeisso Boelman,: ‘Uit ons onderzoek blijkt dat in veel regio’s de gerealiseerde investeringen in gronden in vergelijking met voorgaande jaren steeds beter aansluiten op de daar aanwezige vraagverwachtingen voor woningbouw.’ De uitbreidingsvraag in Zuid-Holland en Noord-Holland is het hoogst, gevolgd door Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht. Enkele regio’s (waarvan sommige ook in de hiervoor genoemde provincies) geven echter een minder passend beeld met relatief hoge netto boekwaarden per inwoner ten opzichte van relatief lage vraagverwachtingen. ’Juist deze mismatch tussen vraag en planaanbod vraagt van gemeenten een realistische inschatting van de markt, met name van productsegmenten, prijsstelling en looptijd’.

Gemeenten in samenwerkingsverbanden

Naast gemeentelijke grondexploitaties participeren sommige gemeenten in samenwerkingsverbanden op het gebied van grondexploitaties. EY en Fakton keken specifiek naar de participaties in joint ventures en gemeenschappelijke regelingen. ‘Het verlies voor gemeenten over 2013 in deze samenwerkingen bedraagt circa € 75 – € 100 miljoen. Dit is relatief laag ten opzichte van het verlies in de eigen gemeentelijke grondexploitaties.’, aldus Franke.

Het onderzoekt wijst verder uit dat sprake is van een relatief hoge risico-exposure voor de gemeente in vergelijking met de overige participanten. Het onderzoek naar samenwerkingsverbanden is dit jaar voor het eerst uitgevoerd.