Deloitte: Fiscale behandeling vastgoed hard geraakt door regeerakkoord

Hieronder staan de volgens Deloitte belangrijkste fiscale maatregelen uit het regeerakkoord voor de vastgoedsector.

Renteaftrekbeperkingen in de Vpb

Met ingang van 2019 worden de bepalingen over renteaftrek in de vennootschapsbelasting gewijzigd. Er komt een nieuwe bepaling op grond waarvan rente niet aftrekbaar is voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen rente meer bedraagt dan 30% van de EBIDTA. Op basis van de eerder gepubliceerde voorlopige wettekst zal de bepaling gelden voor alle Vpb-plichtigen die onderdeel uitmaken van een groep in de zin van art. 2:24b BW, een gelieerd lichaam hebben of een vaste inrichting hebben.

In tegenstelling tot veel bestaande renteaftrekbepalingen ziet deze nieuwe regeling niet alleen op groepsrente, maar ook op rente die is verschuldigd aan derden. Er zal een drempel gelden van EUR 1 miljoen (eerder: EUR 3 miljoen). Dat betekent dat, ook al leidt toepassing van de 30%-grens tot een lager bedrag aan aftrekbare rente, de feitelijk betaalde rente toch steeds tot EUR 1 miljoen aftrekbaar zal zijn. Eerder was sprake van de mogelijke invoering van een groepsescape (waardoor de aftrekbeperking wordt verzacht als de aan te leggen toets op groepsniveau gunstiger is dan voor een stand-alone vennootschap), maar daar wordt van afgezien.

Enkele bestaande specifieke renteaftrekbeperkingen worden afgeschaft. Het regeerakkoord maakt niet duidelijk welke bepalingen worden afgeschaft en welke zullen blijven bestaan.
Naar verwachting zal de nieuwe renteaftrekbeperking veel partijen uit de vastgoedsector raken. Anders dan bijvoorbeeld banken en verzekeraars hebben vastgoedbeleggers geen profijt van de ‘per saldo’-benadering, waardoor op de rentelasten eerst de ontvangen rentebaten in mindering mogen worden gebracht.

Afschaffing FBI regime voor vastgoed

Indien de activiteiten van een Vpb-belast lichaam bestaan uit beleggen, is het onder voorwaarden mogelijk om te opteren voor het regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI). De fiscale resultaten van een FBI zijn belast met 0% Vpb in plaats van het reguliere Vpb-tarief van (thans) 25%. Ook vastgoedbeleggingen kunnen worden ondergebracht in een FBI. Het kabinet wil vanaf 2020 directe beleggingen in vastgoed door FBI’s niet meer toestaan. Het is nog niet duidelijk of er overgangsrecht komt voor bestaande FBI’s die in vastgoed beleggen.

Afschaffing dividendbelasting

Voorafgaand aan de officiële presentatie van het regeerakkoord was al uitgelekt dat de dividendbelasting zou worden afgeschaft. Uit het regeerakkoord en de cijfermatige doorlichting door het CPB valt op te maken dat de afschaffing met ingang van 2020 wordt beoogd. In de toelichting is echter ook opgenomen dat er een bronheffing komt op dividenden in misbruiksituaties en naar low tax jurisdictions. Wat in dit kader onder misbruik moet worden verstaan, is nog niet duidelijk.

Invoering bronbelasting rente en royalty’s

Het kabinet is voornemens een bronbelasting in te voeren op uitgaande financiële stromen naar low tax jurisdictions. De hoogte en exacte vormgeving van de bronbelasting is nog niet duidelijk. Uit het regeerakkoord valt op te maken dat invoering van deze maatregel in 2023 wordt beoogd.

Fiscale afschrijving gebouwen in eigen gebruik

Fiscale afschrijving op gebouwen die worden verhuurd aan derden (beleggingsvastgoed) is sinds 2007 alleen mogelijk voor zover de fiscale boekwaarde niet beneden de bodemwaarde (meestal: 100% WOZ-waarde) daalt. Voor gebouwen in eigen gebruik gold een lichter regime: daar gold een bodemwaarde van 50% in plaats van 100% van de WOZ-waarde. Het nieuwe kabinet wil deze regels vanaf 2019 gelijk trekken, waardoor fiscale afschrijving op gebouwen in eigen gebruik ook alleen mogelijk is indien de fiscale boekwaarde niet beneden 100% van de WOZ-waarde daalt.  Naar verwachting wordt een kritische beoordeling van de WOZ-waarden en de werktuigenvrijstelling voor dit vastgoed van groter belang.

Vpb-tarief

Zoals eerder al bekend gemaakt zal het Vpb-tarief worden aangepast naar 21% (nu: 25%). Het tarief over de eerste schijf gaat van 20% naar 16%. De verlaging zal niet ineens worden doorgevoerd, maar vanaf 2019 in jaarlijkse stappen van 1%- tot 1,5%-punt.

De verlenging van de eerste schijf van de Vpb van EUR 200.000 naar (uiteindelijk) EUR 350.000 wordt teruggedraaid. De grens voor de eerste schijf blijft ook in 2018 en later derhalve EUR 200.000.
Winsten die worden behaald met innovatieve activiteiten worden door toepassing van de innovatiebox belast tegen een effectief tarief van 5%. Voorgesteld wordt om dit effectieve tarief te verhogen van 5% naar 7%.

Carry forward-termijn ingekort

Verliezen zijn in de Vpb op dit moment 1 jaar achterwaarts en 9 jaar voorwaarts verrekenbaar. De termijn voor de voorwaartse verliesverrekening wordt ingekort tot 6 jaar.

Verhoging verlaagd btw-tarief van 6% naar 9%

Uit het regeerakkoord lijkt te volgen dat de verhoging van het verlaagde btw-tarief van 6% naar 9% in 2019 wordt doorgevoerd

Afschaffing Wet DBA

De Wet DBA wordt vervangen. Er komt een onderscheid tussen zzp-ers op basis van hun uurtarieven. Zzp-ers met een hoog uurtarief (het kabinet denkt hierbij aan > EUR 75 per uur) kunnen onder voorwaarden opteren om niet onder de loonbelasting en werknemersverzekeringen te vallen. Zzp-ers met een laag tarief (het kabinet noemt EUR 15-18 per uur) worden voor bepaalde overeenkomsten altijd geacht een arbeidsovereenkomst te hebben. Voor de tussencategorie wordt een ‘opdrachtgeversverklaring’ ingevoerd. Door het invullen van een webmodule krijgen opdrachtgevers volgens het kabinet vooraf duidelijkheid en zekerheid bij het inhuren van zelfstandige ondernemers.

Wijzigingen verhuurderheffing

De verhuurderheffing blijft vrijwel ongewijzigd. De enige aanpassing ziet op een nieuwe heffingsvermindering voor het verduurzamen van woningen. Het beschikbare budget voor deze heffingsvermindering is echter relatief beperkt.

Wijzigingen inkomstenbelasting

In de inkomstenbelasting wordt een tweeschijvenstelsel ingevoerd met een basistarief van 36,93% tot een inkomen uit werk en woning van circa € 68.600 en een toptarief van 49,5% voor het surplus.
Het maximale tarief waartegen hypotheekrenteaftrek in aanmerking kan worden genomen wordt versneld afgebouwd naar het basistarief (eerste schijf: 36,93%). De afbouw van het aftrektarief geldt ook voor andere aftrekposten in de inkomstenbelasting zoals de zelfstandigenaftrek.
Het eigen woningforfait wordt verlaagd met 0,15%. Daar staat tegenover dat de ‘wet Hillen’ (geen eigen woningforfait bij geen of geringe eigenwoningschuld) in 30 jaar met gelijke stappen wordt afgeschaft.
Het box II tarief wordt stapsgewijs verhoogd naar 28,5% (nu: 25%) vanwege de Vpb-tariefsverlaging.
Het forfaitaire rendement in box III wordt jaarlijks herijkt aan de hand van de gemiddelde actuele spaarrente. Het heffingsvrij vermogen in box III gaat naar EUR 30.000 per persoon (thans: EUR 25.000). Daarnaast kondigt het kabinet aan dat een stelsel van vermogensrendementsheffing op basis van werkelijk rendement zal worden uitgewerkt.

(Deloitte)