De btw en overdrachtsbelasting bij vastgoed in zorgsector

Door drs. Volken Holtrop

Een zorginstelling verleent voor een groot deel vrijgestelde prestaties en daarvoor bestaat geen recht op btw-vooraftrek. Bij investeringen in vastgoed is het zaak de btw-druk zo laag mogelijk te houden. Let daarbij ook op de heffing van overdrachtsbelasting. Welke mogelijkheden zijn er om het belastingnadeel zo laag mogelijk te houden, zodat zoveel mogelijk geld aan zorg kan worden besteed??

In het verleden bood btw-integratieheffing kansen voor zorginstellingen
Het is alweer enige tijd geleden dat de btw-integratieheffing is afgeschaft. Deze integratieheffing zorgde enerzijds voor een extra btw-afdracht maar bood ook een mooie kans om een groter deel van de btw op alle inkomende kosten van de zorginstelling te verrekenen. Dit leverde een mooi financieel voordeel op waar veelal vooraf geen rekening mee werd gehouden. Geld dat gebruikt kan worden voor de zorg- en dienstverlening of investeringen die daarvoor niet voor mogelijk werden gehouden.

Nog steeds zijn er voor zorginstellingen mogelijkheden om de belastingheffing bij (ver)nieuwbouw te beperken. De mogelijkheden zijn vaak zeer specifiek en afhankelijk van de wensen en mogelijkheden van de zorginstelling. Het begint al bij de locatie. Bouwt de zorginstelling op eigen grond, of moet daarvoor nog grond c.q. een locatie worden aangekocht?

Goede afspraken over sloop kan forse btw-besparing opleveren
De aankoop van onbebouwde grond bestemd voor de nieuwbouw is normaalgesproken belast met 21% btw. Als er een gebouw, weg of andere opstal op de grond staat, dan is voor de verkrijging maar 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Een besparing van 15%. Als het gebouw voor de overdrachtsbelasting ook nog eens een woning is, dan is de verkrijging maar met 2% belast. De besparing is alleen mogelijk als er goede afspraken over de sloop worden gemaakt tussen de verkoper en de zorginstelling.

Ook btw-besparing op manuren mogelijk
Een nog groter voordeel kan worden behaald op het moment dat de aannemer de locatie aankoopt en de (ver)nieuwbouw realiseert. Deze mogelijkheid doet zich zowel voor in een verbouwsituatie als in een nieuwbouwsituatie. In deze situatie kan namelijk ook btw worden bespaard op de manuren en de winst van de aannemer. De uitvoering van deze mogelijkheid luister echter zeer nauw en is niet zonder risico’s.

Let op btw-aftrek bij deels belaste prestaties
Tot slot geldt in zijn algemeenheid dat een zorginstelling voor (ver)nieuwbouw normaalgesproken altijd wel een deel van de btw op de investeringskosten terug kan krijgen. Ieder gebouw wordt doorgaans voor een klein deel gebruikt voor belaste c.q. btw-aftrekgerechtigd gebruik. Al is het maar de verhuur van de centrale-antenne-installatie (cai), het exploiteren van een toko (winkeltje), apotheek, bezoekers- of personeelsrestaurant, of het gebruik voor algemene diensten (administratie, bestuur e.d.). Voor het gehele gebouw kan dan in beginsel een pro rata percentage aan btw terug worden gevraagd.

Het kan daarbij lonend zijn eventuele investeringen in het bezoekersrestaurant of de toko afzonderlijk te laten factureren. Omdat de betreffende ruimten volledig worden gebruikt voor belaste doeleinden, kan dan alle btw op de betreffende investering terug worden gevraagd.

Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld het aanleggen van infrastructuur. In het geval de infrastructuur na realisatie ‘om niet’ aan de gemeente wordt overgedragen, kan de btw op de aanleg van de infrastructuur onder voorwaarden worden teruggevraagd bij de Belastingdienst.

Conclusie
Kortom, er zijn nog voldoende mogelijkheden om in meer of mindere mate bij (ver)nieuwbouw belastingbesparingen te realiseren op het gebied van btw en overdrachtsbelasting. Besparingen die weer kunnen worden geïnvesteerd in het verbeteren van de zorg- en dienstverlening.

Drs. Volken Holtrop van Caraad Belastingadviseurs te Groningen is fiscaal specialist bij Fiscaalconsult. Zijn specialisme(n): Btw, overdrachtsbelasting bij zorg en culturele instellingen