Curator: jaarrekening Phanos is misleidend

Zaaknr. 18/296

Het eigen vermogen staat hier voor 3 miljoen op de balans, terwijl dat 247 miljoen negatief had moeten zijn. 

Dat stelde de curator van het vastgoedbedrijf vrijdag tijdens de tuchtzaak tegen de accountant die deze jaarrekening goedkeurde.

Phanos ging in 2012 failliet en liet een schuldenlast achter van meer dan een half miljard euro. ABN Amro is met 220 miljoen euro de grootste schuldeiser. Het vastgoedbedrijf was een van de grootste van het land. Een van de bekendste projecten is het luxe vakantiepark Hof van Saksen onder de rook van Assen. 

In de waardering van dit project zijn ook goed de verschillen van inzicht van de curator en de PwC-accountant te zien. Het project van 620 recreatiewoningen en -boerderijen stond voor 112 miljoen euro op de balans. Die waardering is volgens de curator onjuist. Zo baseerde Phanos zich op aanzienlijk hogere inschattingen van huuropbrengsten dan uit de jaren ervoor is gebleken. “Niet helder is waarop dat is gebaseerd'', zei raadsvrouw Linde van Dieren-Muller.

Juist in dit project paste Phanos een grote afwaardering toe, zei raadsvrouw Yvette Steeg-Tijms namens de beklaagde accountant. Hof van Saksen was een succesvol vakantiepark met een bezettingsgraad van 78,7 procent, zei ze. Het opende in 2007 haar deuren en de exploitatie liet een stijgende lijn zien. Maar in 2010 was de economische situatie zo dat afwaardering en herfinanciering van de schuldenlast noodzakelijk waren. “Had Phanos langer de tijd gehad dan was die afwaardering weer teruggedraaid. Maar die had het bedrijf niet.'' 

Een afwaardering van 78 miljoen euro sloot aan bij de waarde die bleek uit twee onafhankelijke bronnen. Een ervan was een bieding gedaan door Roompot Vakantieparken. Door de afwaardering werd benadrukt dat de schuldenlast herfinanciering behoefde. Er ontstond een vrijval van 44 miljoen euro in 2011 en die is nog in de balans van 2010 als bate is verwerkt. Volgens de raadsvrouw was dit een zogeheten 'gebeurtenis na balansdatum' die nadere informatie geeft over de situatie op de balansdatum. En dus moest deze verwerkt worden in de jaarrekening van 2010.

Ook een groot twistpunt is de 'waardering op langetermijnvisie', gebaseerd op het feit 'dat er altijd vraag is naar woningen'. Op het moment van het vaststellen van de jaarrekening was nog niet zeker of een project doorging maar zou er wel uitzicht op zijn. “Overduidelijk is dat die veronderstellingen onrealistisch waren. Een langetermijnvisie op de waardering speelt slechts een rol als deze steunt op documentatie van overheidswege'', aldus raadsvrouw Van Dieren-Muller. Het gaat om ongefundeerde schattingen van het bestuur. Zo bleek de waardering van landbouwgronden in Amstelveen ook gebaseerd op de hoop van Phanos daar te bouwen. 

Volgens het vastgoedbedrijf moet er meer waarde gehecht worden aan politieke gesprekken met de gemeente dan aan de brieven die de lokale overheid stuurde. “Die brieven zijn helder: van een ontwikkeling door Phanos kon geen sprake zijn.'' De hoop van Phanos er te mogen bouwen was nergens op gebaseerd. De waardering was onjuist en veel te hoog. De accountant heeft dat niet onderkend en niet gecontroleerd. Zijn controle was onvoldoende kritisch en zeker niet diepgaand genoeg. “Voor de waardering in 2010 kan geen rekening gehouden worden met luchtkastelen.''

Advocaat Steeg-Tijms benadrukte dat de jaarrekening 2010 “aan iedere gebruiker het inzicht bood dat Phanos in zeer zwaar weer verkeerde. De curator beweert ten onrechte dat de accountant zich door het bestuur in slaap heeft laten sussen.'' 

Zo toont de jaarrekening dat jaar een resterend eigen vermogen van 8 miljoen euro negatief op een balanstotaal van circa 445 miljoen euro. Het netto resultaat was een verlies van 71 miljoen euro. Ook benadrukte de accountant de onzekerheid over de continuïteit van Phanos. Een projectontwikkelaar kent bijzonderheden die maken dat een jaarrekening andere kenmerken vertoont. De aangekochte grond is voor een ontwikkelaar als “meel voor een bakkerij. Het is voorraad''. 

Er was geen indicatie bij het bestuur dat afwaardering het geval was. “Ja, projectontwikkeling is een zaak van lange adem.'' De vraag was niet of die woningen gebouwd zouden worden, maar wanneer. Zo bleek in mei uit de Nationale Woonagenda andermaal dat er sprake is van een tekort aan woningen in ons land. “Tot 2025 moeten er nog 700.000 woningen bij gebouwd worden.'' Het vastgoedbedrijf maakte prognoses. “Pas als die op lager bedrag uitkwamen dan kostprijs dan pas herwaardering. En daar was geen sprake van.''

Ook op een ander project volgde een herwaardering na onderzoek door de accountant en zijn team. Op het Arnhemse project Stadsblokken-Meinerswijk had de directie een verwachte opbrengstwaarde van 178 miljoen euro berekend. PwC vond dat niet realistisch. Uit een nieuwe prognose kwam een substantieel lagere opbrengst van 82 miljoen euro. Dit voorbeeld geeft aan dat de accountant met zijn team veel onderzoek heeft verricht. Zelf omschreef hij de totstandkoming van deze jaarrekening als een “geval van duwen en trekken, een strijd. Had ik het achteraf gezien anders aan moeten pakken? Nee.''

Het vonnis volgt in de loop van 2019.

Auteur: Michiel Satink / Juridisch Persbureau Zwolle

Lees hier meer tuchtrechtzaken en uitspraken