Accountant vastgoedreus vertrouwde te veel op management

Zaaknr. 18/296

Over deze zaak publiceerden wij eerder: Curator: jaarrekening Phanos is misleidend

Ook was de accountant onvoldoende kritisch over de waardering van miljoenenprojecten, oordeelt de tuchtrechter. Phanos ging in 2012 failliet en liet een schuldenlast achter van meer dan een half miljard euro.

De Accountantskamer heeft de betreffende accountant berispt. Het vastgoedbedrijf was een van de grootste van het land. Een van de bekendste projecten is het luxe vakantiepark Hof van Saksen onder de rook van Assen. 

In de waardering van dit project zijn ook goed de verschillen van inzicht van de curator en de PwC-accountant te zien. Het project van 620 recreatiewoningen en -boerderijen stond voor 112 miljoen euro op de balans. Die waardering is volgens de curator onjuist. Zo baseerde Phanos zich op aanzienlijk hogere inschattingen van huuropbrengsten dan uit de jaren ervoor is gebleken. 

De curator en de accountant verschilden ook van mening over de grondslag van de waardering die nog afgerond moesten worden. Volgens de curator was het zeer onwaarschijnlijk dat die projecten doorgingen en dat daarom een afwaardering op zijn plaats was. De accountant zag juist wel een grote kans van slagen.

Zo was volgens de klager de opbrengstwaarde van het Arnhemse project Stadsblokken-Meinerswijk 11,8 miljoen euro, terwijl deze een boekwaarde had van 62,5 miljoen. Twee andere projecten kenden verschillen tussen opbrengst- en boekwaarde van respectievelijk ruim 22 miljoen en 16 miljoen euro. 

Volgens de klager was in februari 2012, dus nog voor de jaarrekening werd vastgesteld, helder dat de ontwikkeling van duizenden woningen volstrekt ondenkbaar was. Ook omdat het niet waarschijnlijk was dat het bestemmingsplan van agrarisch naar wonen omgezet zou worden. Alleen al hierom moesten de gronden tot een lagere opbrengstwaarde worden afgewaardeerd. 

De accountant meende dat niet de gemeentelijke structuurvisie, dat gericht is op de korte termijn, leidend is voor de schatting van de opbrengstwaarde. Hij keek vooral naar de structuurvisies van het Rijk en de provincies. “Op langere termijn zou de economische crisis weer voorbij gaan, zou zich een inhaalvraag voordoen en zouden de gevolgen van de verdere urbanisatie zichtbaar worden'', zo verweerde hij zich.

Summier
De Accountantskamer vroeg op de zitting in november 2018 of de slagingskans van de projecten in aanmerking is genomen bij de waardering. De accountant bevestigde dat en meende dat de slagingskans groter dan 50 procent was. De tuchtrechter noemt dit verweer 'summier', waaruit “niet volgt dat de realisatie van de projecten vaststond of dat de kans daarop zo groot was dat afwaardering niet noodzakelijk was''. De tuchtrechter vindt dat de klager voldoende aannemelijk heeft gemaakt “dat er geen dan wel slechts een zeer kleine kans op realisatie van de projecten was''.

Ook vindt de tuchtrechter de structuurvisie van de gemeente zeker relevant voor een van de projecten. Uit dat plan valt geen zekerheid te halen over de realisatie van grootschalige woningbouw. De accountant heeft zeer vertrouwd op de inschatting van het management, “hoewel die in tegenspraak was met controle-informatie uit externe bron''. Een door hem ingeschakelde deskundige stelde voor om een aanvulling op het al 21 maanden oude taxatierapport te maken. Dat gebeurde niet.

De beklaagde was onvoldoende kritisch over de rubricering en waardering, dat laatste met name waar het gaat om de kans op de realisering van de projecten. Bij de controle daarvan heeft hij genoegen genomen met ontoereikende controle-informatie. Daardoor heeft de accountant gehandeld in strijd met het fundamentele beginsel van deskundigheid en zorgvuldigheid, oordeelt de tuchtrechter. De zaak werd in november 2018 behandeld. Waarom de Accountantskamer pas een jaar en twee maanden later met haar oordeel komt, staat niet in de uitspraak.